전세사기 최소보장제 신청｜보증금 3분의 1 계산·제외대상

전세사기 최소보장제는 피해 회복액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분을 지원하는 제도입니다. 보증금이 1억 5천만원이고 인정되는 피해회복금이 3천만원이라면, 5천만원을 새로 받는 것이 아니라 차액인 2천만원이 계산상 지원금입니다.

제도 시행일은 2026년 11월 13일입니다. 온라인 신청은 11월 10일 시작됐으며, LH 지역본부 현장접수는 11월 13일부터 가능합니다. 다만 신청창구가 열렸다고 모든 피해자가 곧바로 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 피해자 결정 유형과 경·공매 진행 단계부터 확인해야 합니다.

먼저 확인할 세 가지

일반 최소지원금은 경·공매 종료 등 신청시점 요건을 갖춰야 합니다.
신탁사기 등 무권계약 피해자는 처분 종료 전 선지급을 검토할 수 있습니다.
지원금을 받으면 특별법상 일부 공공임대 지원을 받을 수 없으므로 주거지원과 함께 비교해야 합니다.

1. 전세사기 최소보장제 지원대상과 신청시점

특별법에 따라 결정된 전세사기피해자와 제2조제4호다목에 해당하는 임차인 중 피해회복금이 보증금의 3분의 1보다 적은 사람이 기본 대상입니다. 단순히 보증금을 돌려받지 못했다는 사정만으로 지급되는 것은 아닙니다. 법령상 대한민국 국적이 없는 사람은 해당 최소지원금 대상에서 제외됩니다.

피해자 결정문에 적힌 인정 유형을 먼저 확인하세요. 지원대상에 해당하더라도 피해주택 직접 매수 등 별도의 제외사유가 있으면 지급받지 못할 수 있습니다.

지원 유형별 신청 가능 시점
구분	신청시점	확인사항
최소지원금: LH가 피해주택 매입	경매차익 산정 완료 후	매입 여부만으로 신청시점이 확정되지 않음
최소지원금: 그 밖의 경우	피해주택 경·공매 완료 후	배당액·회수액 등 정리 필요
선지급금: 신탁사기 등 무권계약 피해	LH 매입 완료 전 또는 경·공매 등 종료 전	무권계약 해당 여부와 차감항목 심사

근거: 정책브리핑 시행 안내, 특별법 제25조의9.

2. 전세사기 최소지원금 계산: 보증금 1억 5천만원 사례

계산상 최소지원금 = 보증금 ÷ 3 − 인정되는 피해회복금
계산 결과가 0 이하라면 이 산식에 따른 부족분 지원은 없습니다. 실제 지급 여부와 금액은 별도의 자격·회수액 심사를 거쳐 결정됩니다.

피해회복금에는 경매 배당액뿐 아니라 임대인 등에게 회수·변제받은 금액, 경매차익 지원액, 임대료 재정지원액도 반영됩니다. 통장에 들어온 배당금 하나만 빼면 예상 지원금이 과대 계산될 수 있습니다.

보증금 1억 5천만원, 기준금액 5천만원인 계산 예시
인정되는 피해회복 내역	피해회복금 합계	계산상 최소지원금
인정되는 회복금 없음	0원	5천만원
배당금 2천만원 + 경매차익 지원 1천만원	3천만원	2천만원
배당금 2천만원 + 경매차익 지원 1천만원 + 별도 변제금 300만원 + 별도 임대료 재정지원 200만원	3천 5백만원	1천 5백만원
배당금 등 인정 회복금 5천만원	5천만원	0원

위 표는 자격요건을 충족하고 추가 차감항목이 없다는 가정의 산술 예시입니다. 두 번째 사례는 정부가 제시한 예시와 같은 구조입니다. 나머지는 이해를 돕기 위해 구성했습니다.

여기서 경매차익은 본인이 낙찰받아 되팔 때 생기는 시세차익을 뜻하지 않습니다. 지원제도에서 인정된 경매차익 지원액을 확인해야 합니다. 임대료 지원도 지급 명목과 재원을 확인하고, 같은 지원액을 두 번 더하지 않도록 LH의 산정 내역과 대조하세요.

근거 및 정부 계산 사례: 전세사기 최소보장제 시행방안.

3. 신탁사기 선지급금은 무엇이 다른가요?

무권계약 피해자는 적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 맺은 피해자를 말합니다. 신탁사기 등이 여기에 해당할 수 있습니다. 단순히 신탁등기가 있다는 이유만으로 모든 계약이 선지급 대상이 되는 것은 아니므로 계약 관계와 인정 유형을 확인해야 합니다.

선지급은 처분이 끝나기 전 지원하고, 이후 결과에 따라 정산하는 방식입니다. 보증금의 3분의 1을 기준으로 하되, 이미 변제받은 보증금이나 지급 전까지의 임대료 재정지원액 등이 있으면 차감됩니다.

예시: 보증금 1억 5천만원, 인정되는 기존 변제금 1천만원, 임대료 재정지원액 200만원이라면 추가 차감항목이 없다는 가정에서 5천만원 − 1천만원 − 200만원 = 3천 8백만원입니다.

선지급금을 받은 뒤 최소지원금을 별도로 한 번 더 받는 구조로 이해하면 안 됩니다. 이후 배당·변제 등 결과를 반영해 정산하며, 지급액과 정산 결과에 따라 반환 문제가 생길 수 있습니다.

4. 셀프낙찰·배당요구 누락·공공임대 지원 제한

피해주택을 직접 매수했다면

LH는 피해자가 본인의 피해주택을 직접 매수한 경우 최소지원금과 선지급금을 받을 수 없다고 안내합니다. 경매에서 직접 낙찰받는 이른바 셀프낙찰도 먼저 확인해야 할 사유입니다. 지원금 수령 후 직접 매수한 경우에도 즉시 알리고 지급받은 금액을 반환해야 합니다.

배당요구를 하지 않았다면 시작 날짜도 확인

배당요구를 하지 않는 등 우선변제권 행사를 게을리한 경우에는 최소지원금 제외사유가 될 수 있습니다. 다만 이 조항은 2026년 11월 13일 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고가 이루어지는 경우부터 적용하는 부칙이 있습니다.

따라서 배당요구 누락 여부만 보고 모든 과거 사건을 일괄적으로 제외하면 안 됩니다. 경매개시결정일 또는 공매공고일과 배당요구 관련 자료를 함께 확인해야 합니다. 시행 전 사건이라고 다른 자격요건까지 면제되는 것은 아닙니다.

지원금과 특별법상 공공임대 지원을 함께 비교

최소지원금 또는 선지급금을 받으면 특별법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다. 이를 모든 일반 공공임대주택 신청이 영구적으로 금지된다는 뜻으로 확대해석해서는 안 됩니다.

현재 특별법에 따른 주거지원을 이용 중이거나 신청할 예정이라면, 현금 지원 예상액뿐 아니라 계속 거주할 수 있는 기간과 임대료 부담을 함께 비교하세요. 신청 전 LH에 현재 이용 중인 지원의 정확한 명칭을 알려주고 제한 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

근거: LH 신청 유의사항, 특별법 부칙의 적용례, 특별법 개정 내용.

5. LH 전세사기 최소보장 신청방법과 서류

피해자 결정문을 확인합니다. 인정 유형과 신청하려는 지원 종류를 대조합니다.
신청시점을 확인합니다. 일반 최소지원금과 무권계약 선지급금은 가능한 시기가 다릅니다.
회복금 내역을 정리합니다. 배당금, 변제금, 경매차익·임대료 지원 내역을 준비합니다.
LH 공식 공고에서 해당 유형의 서식을 확인합니다. 온라인 또는 LH 지역본부 현장접수로 신청합니다.
제출 완료와 보완요청을 확인합니다. 신청내역과 연락 가능한 전화번호를 점검합니다.

LH 최소보장 신청 공고 확인
LH 최소지원금·선지급금 신청 페이지

신청 전 준비할 주요 자료
자료	확인할 내용
전세사기피해자 등 결정문	지원대상 인정 유형
임대차계약서 사본	계약관계와 보증금
주민등록표 초본	주소 변동 등 신청 관련 사항
피해주택 등기사항전부증명서	권리관계와 소유권 변동
배당표·배분계산서 등 해당 서류	경·공매가 완료된 경우 배당·회복 내역
보증금반환채권 변제 관련 자료	이미 돌려받은 금액과 지급 경위

위 표는 공식 시행방안에 나온 주요 자료입니다. 모든 신청유형의 제출서류를 빠짐없이 나열한 목록은 아닙니다. 특히 선지급은 경·공매 완료 전 신청하는 제도이므로, 아직 없는 최종 배당표를 무조건 준비해야 한다고 이해하면 안 됩니다. 신청서·동의서와 유형별 추가 자료는 LH 최신 공고로 확인하세요.

현장 방문 전에는 접수할 지역본부와 필요서류를 LH 콜센터 1600-1004에 확인하면 불필요한 재방문을 줄일 수 있습니다. 개인별 신청 가능 기간도 피해자 결정일과 경·공매 종료일 등을 제시해 확인하세요.

6. 90일 심사와 30일 이의신청, 수령 후 반납 의무

LH는 신청일부터 90일 이내 지급 여부를 결정해 통지합니다. 서류 보완 등이 필요한 경우 한 차례 30일 범위에서 연장할 수 있습니다. 이는 심사·결정 기준이며, 신청일로부터 정확히 90일째 통장에 입금된다는 뜻은 아닙니다.

지급결정에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내 LH에 이의신청할 수 있습니다. 접수일과 통지받은 날짜, 제출 자료를 따로 기록해 두세요.

지원금을 받은 뒤 임대인에게 보증금을 추가로 돌려받거나 소송·중개사 공제 등으로 피해금을 회수하면 신고해야 합니다. 추가 회수액과 기존 지원액에 따라 정산·반납이 필요할 수 있으므로, 받은 돈을 모두 자유롭게 쓸 수 있는 확정 추가소득으로 생각해서는 안 됩니다.

허위신청이나 잘못 지급된 금액도 환수 대상이 될 수 있습니다. 회수 내역을 빠뜨렸다면 LH에 알리고 반영 방법을 확인하세요.

7. 신청 전 자가진단과 자주 묻는 질문

피해자 결정문의 유형을 확인했나요?
배당금 외에 변제금·경매차익·임대료 재정지원액도 정리했나요?
최소지원금 또는 선지급금 신청시점에 도달했나요?
직접 매수 여부와 배당요구·경매개시결정 날짜를 확인했나요?
특별법상 공공임대 지원과 비교했나요?
지원 후 추가 회수금 신고·반납 의무를 이해했나요?

보증금의 3분의 1을 누구나 새로 받나요?

아닙니다. 인정되는 기존 피해회복금을 빼고 부족분을 계산합니다. 회복금이 이미 3분의 1 이상이면 이 산식에 따른 최소지원금은 없습니다.

신탁사기라면 무조건 선지급이 되나요?

무권계약 피해자에 해당하는지와 나머지 지원요건을 심사합니다. 신탁사기라는 표현만으로 지급이 확정되지는 않습니다.

경매가 진행 중인 일반 피해자도 지금 최소지원금을 신청하나요?

일반 최소지원금은 LH 매입 시 경매차익 산정 완료 후, 그 외에는 경·공매 완료 후 신청하는 구조입니다. 처분 전 선지급은 무권계약 피해자 대상 제도와 구분해야 합니다.

지급액이 생각보다 적으면 어떻게 하나요?

LH가 인정한 보증금과 회복금 내역을 먼저 확인하세요. 누락·중복이나 결정 내용에 이의가 있다면 통지받은 날부터 30일 이내 이의신청 절차를 검토할 수 있습니다.

신청 전 마지막 확인

계약서상 보증금, 피해자 결정문, 회복금 자료를 나란히 놓고 계산하세요. 현금 지원과 특별법상 주거지원의 선택 관계를 확인한 뒤 LH 공식 신청 절차를 진행하면 됩니다.

이 글은 제도 이해를 위한 일반 안내이며, 사례 금액은 참고용입니다. 개인별 자격·신청기한·최종 지급액은 LH의 최신 공고와 심사 결과에 따라 확인해야 합니다.